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Regla general
La norma rectora está contenida en el art. 1033 del Cód. Civ. y Com., que dispone lo siguiente:
Sujetos responsables. Están obligados al saneamiento:
a. el transmitente de bienes a título oneroso;
b. quien ha dividido bienes con otros;
c. sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso.
Hay que distinguir, entonces, dos tipos de actos:
1) En las transmisiones a título oneroso, el obligado al saneamiento es el transmitente. Queda incluida toda transmisión onerosa de un derecho patrimonial, cualquiera que sea la naturaleza del derecho transmitido: real, personal o intelectual (Frustagli, Hernández).
2) En las divisiones de bienes, queda obligado cada uno de los que ha participado de la división. Es lo que ocurre, por ejemplo, en la división de condominio y la partición de herencia. Están comprendidos, entonces, los comuneros, copropietarios y coherederos que parten bienes de los que son cotitulares (Frustagli, Hernández).
A esto se agrega que, de acuerdo con el inc. c del art. 1033, también responden los antecesores a título oneroso de los sujetos referidos en sus incs. a y b. Es decir que son responsables el enajenante inmediato, el originario y los intermedios, en la medida en que sean posteriores a la causa de la evicción o a la aparición del vicio. La responsabilidad se retrotrae hasta el transmitente que era titular del bien al tiempo en que se verifica la causa del vicio. No más atrás, lógicamente, ya que esto implicaría responsabilizar a quien nada tiene que ver con el problema que da origen a la evicción o con el defecto en la cosa.
Un ejemplo servirá para aclarar y aplicar estos conceptos:
— A le vende un bien a B.
— B le vende el bien a C.
— B le vende el bien a D.
— D le vende el bien a E.
— E le vende el bien a F.
— C reivindica la cosa contra F y triunfa.
F ha sufrido la evicción del bien. De acuerdo con a las reglas referidas, los responsables por saneamiento frente a él son:
— E, en su calidad de transmitente inmediato del bien;
— D, en su calidad de enajenante intermedio;
— B, en su calidad de enajenante originario (si se cuenta a partir de la causa de la evicción).
En cambio, A no es responsable, dado que, si bien es un transmitente a título oneroso, es anterior a la causa de la evicción.
Por exclusión, entonces, los que no quedan obligados son los transmitentes a título gratuito. Esta es, al menos, la regla general. De nuevo, un ejemplo —basado en el anterior, pero modificado— servirá para graficar el concepto:
— A le vende un bien a B.
— B le vende el bien a C.
— B le vende el bien a D.
— D le dona el bien a E.
— E le vende el bien a F.
— C reivindica la cosa contra F y triunfa.
¿Quiénes son responsables por saneamiento frente a F? Simple:
— E, en su calidad de transmitente inmediato del bien a F;
— B, en su calidad de enajenante originario (originario si se cuenta a partir de la causa de la evicción).
No son responsables, en cambio:
— A, por ser un transmitente anterior a la causa de la evicción;
— D, por ser un transmitente a título gratuito.
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Excepciones. La donación
La regla que excluye la responsabilidad del transmitente a título gratuito admite excepciones. Están previstas en el régimen de la donación.
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Pluralidad de responsables
De lo expuesto en los parágrafos precedentes se desprende que, habiendo una cadena de enajenaciones, puede que sean varios los responsables por el saneamiento (p. ej., el transmitente originario, el intermedio y el directo). De ser el caso, ¿qué tipo de responsabilidad asumen? El art. 1042 nos da la respuesta:
Quienes tienen responsabilidad por saneamiento en virtud de enajenaciones sucesivas son obligados concurrentes.
En consecuencia, el acreedor de la responsabilidad por saneamiento puede accionar por el total contra cualquiera de los obligados.
La situación cambia una vez que se ha desinteresado al beneficiario de la garantía, supuesto en el cual todos los garantes quedan liberados respecto de este último. En este caso, quien ha afrontado la responsabilidad puede entablar la acción de contribución contra cualquiera de sus antecesores, pero no contra los que lo sucedieron (por más que estos hayan sido obligados concurrentes frente al beneficiario de la garantía). Como es lógico, quien no tiene la posibilidad de accionar contra nadie y debe afrontar el costo final de la garantía es el transmitente originario —esto es, el primero que realizó la transmisión con un vicio en el derecho o en el bien—.
