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Consideraciones generales
Lógicamente, para que haya responsabilidad por saneamiento es necesario que se verifique un supuesto de evicción o vicios ocultos. Estos son los requisitos centrales, que analizaré en futuros posteos. Además, el problema debe presentarse respecto de un acto que esté dentro del ámbito objetivo de aplicación de este instituto, y la responsabilidad solo alcanza a los sujetos a los que la ley impone esta garantía y beneficia a los legitimados. Temas, estos últimos, que ya he analizado en anteriores lanzamientos.
Partiendo de esta base, lo que sigue lógicamente es analizar los requisitos de la responsabilidad, que en principio consideraré por separado respecto de la evicción y los vicios ocultos, ya que están adaptados a las características de una y otra figura. Con todo, y sin perjuicio de lo anterior, tiene sentido ir avanzando en esta presentación general con algunos de estos requisitos, en lo referido a las notas comunes que presentan respecto de la evicción y los vicios ocultos. En consecuencia, a continuación, analizaré:
1) el requisito de que la causa de la evicción o los vicios sea anterior o contemporánea a la celebración del contrato (en la evicción) o a la entrega del bien (en los vicios ocultos);
2) el requisito de la ignorancia inculpable del adquirente, y
3) la cuestión de si se requieren el dolo o la culpa del enajenante.
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Causa anterior o contemporánea
Para que opere la garantía por evicción, la causa de la turbación debe ser anterior o contemporánea a la celebración del contrato (salvo en el caso en que la turbación proviene del propio garante, en el que también puede ser posterior [como necesariamente ha de serlo si la turbación es de hecho]); para que lo haga la garantía por vicios ocultos, el vicio ya debe existir al tiempo de la entrega del bien.
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Ignorancia inculpable del vicio o la limitación por parte del adquirente
Para que opere la responsabilidad por saneamiento, es necesario que el adquirente ignore sin culpa el peligro de la evicción o la existencia del vicio o la limitación. Es decir, que no los haya conocido ni podido conocerlos.
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Carácter objetivo de la responsabilidad
La responsabilidad o garantía por saneamiento es objetiva (Tinti y Calderón; Centanaro; Ghersi; Nicolau; Mosset Iturraspe). En otros términos, los obligados deben asumirla aun cuando hayan obrado de buena fe, sin dolo ni culpa. Así resulta, en parte, del art. 1043, según el cual “[e]l obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en contrario”.
Esta es la regla básica, aplicable a la garantía por saneamiento en general, sin perjuicio de que hay ciertos efectos que solo se producen si el responsable ha actuado con dolo o culpa —en otros términos, si es imputable subjetivamente—. Es lo que ocurre, en concreto, con el deber de resarcir el daño producido por la evicción o los vicios: en principio, el garante solo responde si actuó con culpa o dolo, tema que analizaré en breve.
