1. ¿Es necesaria?
1.1. INTRODUCCIÓN
Cuando la turbación es de derecho, la privación o limitación del derecho del beneficiario de la garantía puede producirse porque…
1) un acto de autoridad competente reconoce el derecho del tercero;
2) el beneficiario de la garantía reconoce el derecho del tercero y actúa en consecuencia con este reconocimiento, o
3) el mismo tercero, mediante su sola actuación, impone la privación o limitación.
Ya he analizado el tema en otro posteo. En lo que sigue, me concentraré en una cuestión en particular: la función que desempeña la sentencia judicial en el régimen de la evicción.
El supuesto en el cual la evicción se produce porque una sentencia judicial reconoce el derecho del tercero es subsumible en la categoría referida en 1, y ni siquiera la agota (por ejemplo, el reconocimiento también podría provenir de un laudo que pone fin a un arbitraje que fue consentido por el garante). Queda claro, entonces, que la sentencia judicial no siempre es necesaria para que haya evicción.
Por cierto, con lo dicho no pretendo equiparar el caso en el cual una sentencia firme reconoce el derecho del tercero con los demás:
— De haber sentencia, cuando el beneficiario accione contra el garante a los efectos de responsabilizarlo por la evicción, este último no podrá cuestionar el derecho del tercero, dados los efectos de la cosa juzgada, lo que no quita que pueda invocar otras defensas.
— De no haber una sentencia, en cambio, el garante tendrá la posibilidad de defenderse invocando que el tercero no tiene o no tenía mejor derecho que el beneficiario. Naturalmente, el tema deberá dilucidarse, en el sentido que sea; lo que ahora quiero destacar es que no se trata de un debate clausurado.
1.2. SUPUESTOS DE RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN SIN SENTENCIA
1.2.1. Introducción
Con la salvedad referida en el parágrafo anterior, puede afirmarse, entonces, que hay varios casos en los que el enajenante responde por la evicción aunque no haya una sentencia judicial que reconozca el mejor derecho del tercero. De hecho, así resulta del análisis realizado respecto de las distintas modalidades que puede asumir la privación o limitación efectiva del beneficiario de la garantía. Me remito, entonces, al posteo correspondiente. Sin perjuicio de esta remisión, en lo que sigue analizaré con algo más de detenimiento tres casos claros en que puede haber evicción sin sentencia: el sacrificio suplementario, el reconocimiento del derecho del tercero y el laudo arbitral.
1.2.2. Tres casos de evicción sin sentencia judicial
1.2.2.1. SACRIFICIO SUPLEMENTARIO
En general, se admite que, aun sin sentencia, el adquirente tiene derecho a que el enajenante asuma la responsabilidad por saneamiento si, para conservar su derecho o preservarlo intacto, ha debido incurrir en un sacrificio suplementario. Se incluyen dos casos dentro de esta categoría:
a) El primero tiene lugar si, por un título independiente de la primera enajenación, el causahabiente adquiere “de nuevo” el derecho transmitido.
Es lo que ocurre, por ejemplo, si el comprador de una cosa, ante la amenaza del tercero de accionar haciendo valer su mejor derecho, opta por comprársela —es decir, la adquiere por segunda vez—. Otro tanto sucede si la recibe de ese tercero por vía hereditaria.
b) Un segundo caso de sacrificio suplementario tiene lugar cuando el causahabiente paga una deuda ajena al acreedor que cuenta con una garantía real (por ejemplo, una hipoteca o una prenda) cuyo asiento es la cosa transmitida, para evitar así su ejecución. Sin embargo, el transmitente no es responsable si se hizo constar el gravamen en el contrato que es causa de la transmisión, excepto que se haya pactado de modo expreso su responsabilidad.
1.2.2.2. RECONOCIMIENTO DEL DERECHO DEL TERCERO
Este supuesto —ya anticipado, en parte— tiene lugar cuando el beneficiario de la garantía, ante la evidencia, reconoce el derecho del tercero y abandona voluntariamente la cosa en su favor.
¿Responde el enajenante en este caso? En principio, no: estamos ante un típico supuesto en el cual cesa su responsabilidad. Es cierto que el adquirente puede adoptar medidas para defenderse —como, por ejemplo, suspender el cumplimiento de sus prestaciones—, pero no una tan extrema como lo es el reconocimiento seguido de abandono.
Sin embargo, ante casos en los que es claro el mejor derecho del tercero, no tiene sentido forzar al adquirente a afrontar un juicio previo para que proceda la garantía por evicción (Aparicio, Wayar, A. Borda, G. Borda). En especial, si esto puede implicar un perjuicio irreparable, o incluso gastos y molestias inútiles.
El art. 1048 del Cód. Civ. y Com. se refiere, en parte, a este supuesto:
Cesación de la responsabilidad. En los casos en que se promueve el proceso judicial, la responsabilidad por evicción cesa:
[…]
c. si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante […].
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, […] el allanamiento [fue] ajustado a derecho”.
La norma transcripta regula un caso claramente subsumible en la excepción bajo análisis. No es el único: el reconocimiento puede producirse también en otras circunstancias, y surtirá el mismo efecto (es decir, no impedirá que opere la garantía) si es ajustado a derecho. Es lo que ocurre, por ejemplo, con el reconocimiento realizado ante un reclamo extrajudicial del tercero: no hay ninguna razón para tratarlo de manera distinta al efectuado ante un reclamo judicial (Aparicio, Wayar, Cafferata) En definitiva, tanto en uno como en otro caso no existe relación de causalidad entre la evicción y el allanamiento o reconocimiento del derecho del tercero: aunque el adquirente se hubiese resistido, igual se habría producido la evicción.
En última instancia, si las partes no se ponen de acuerdo, la cuestión deberá definirse en sede judicial, en una contienda entre el adquirente y el enajenante (Mosset Iturraspe). A esto se refiere la norma cuando admite que el adquirente tiene derecho al saneamiento si “prueba” que su allanamiento fue ajustado a derecho. Para pronunciarse sobre la eventual responsabilidad por evicción del enajenante, el tribunal deberá examinar si el tercero tenía mejor derecho. Con lo cual, en definitiva, no dejará de haber una sentencia. Sentencia distinta a la típica de la evicción, es cierto, porque el juicio no se trabará entre el tercero y el adquirente, sino entre este y el enajenante; con todo, al igual que en el juicio típico, el juez deberá pronunciarse, entre otros temas, sobre la misma cuestión de fondo: si el tercero tenía mejor derecho que el adquirente.
1.2.2.3. OTROS ACTOS DE AUTORIDAD. EL LAUDO ARBITRAL
La evicción también puede surgir de otros actos de autoridad distintos de la sentencia, ya sea que provengan de una autoridad judicial (p. ej., una orden de secuestro dictada en una medida cautelar) o de cualquier otra. Se trata, en definitiva, de excepciones a la añeja regla de que la evicción, para ser tal, debe provenir de una sentencia judicial.
Entre estos actos, se destaca el laudo arbitral. ¿Constituye, realmente, una excepción a la “regla”? Hay que distinguir dos supuestos:
a) Si el compromiso arbitral fue consentido por el enajenante, no cabe duda de que deberá responder por la evicción.
b) La situación es distinta si el enajenante no lo consintió. Analizo el tema en otro posteo, por lo que aquí solo anticiparé lo que se relaciona directamente con la cuestión de la sentencia. A este supuesto se refiere el art. 1048, que sienta una regla general y una excepción:
— La regla general es la siguiente:
En los casos en que se promueve el proceso judicial, la responsabilidad por evicción cesa: […] c. si el adquirente […] somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
En principio, entonces, el sometimiento de la cuestión a arbitraje hace cesar la responsabilidad por evicción del enajenante.
— La excepción está expresada en estos términos:
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que […] el laudo desfavorable [es] ajustado a derecho.
Se admite, así, la posibilidad de que, a pesar de no haber sentencia judicial, el enajenante sea responsable por la evicción. Lógicamente, son aplicables las consideraciones ya referidas en cuanto a que, para “probar” que el laudo fue ajustado a derecho en caso de que el enajenante lo cuestione, al adquirente tendrá que acudir a los tribunales. Con lo cual, en definitiva, no dejará de haber una sentencia. Esta no tendrá por objeto revisar el laudo arbitral para eventualmente desautorizar sus efectos, sino solo para decidir si el enajenante debe responder por evicción.
2. ¿Es suficiente?
De lo anterior se desprende que la sentencia judicial que reconoce el derecho del tercero no es condición necesaria para que surja la responsabilidad por evicción. Además, tampoco se trata de una condición suficiente. Es lo que sucede, por ejemplo, si se dicta una sentencia que reconoce el derecho del tercero sin que se haya citado oportunamente al garante y sin que el beneficiario de la garantía demuestre que era inútil citarlo. No hay responsabilidad por evicción, a pesar de que hay sentencia que reconoce el derecho del tercero, lo que demuestra que no es condición suficiente para que surja esta responsabilidad.
