1. Noción
En virtud de la responsabilidad o garantía por evicción, el enajenante asegura al adquirente frente a dos tipos de contingencias:
— las turbaciones o limitaciones de derecho de causa anterior o contemporánea a la transmisión que afecten la existencia y legitimidad del derecho transmitido, o le impongan una restricción, y
— las turbaciones de hecho causadas por el propio transmitente.
2. Normativa aplicable
La responsabilidad por evicción está regulada en el segundo parágrafo de la sección referida a la responsabilidad por saneamiento, como una de sus dos especies, junto con la responsabilidad por vicios ocultos. Se extiende desde el art. 1044 hasta el 1050. De este parágrafo y de lo previsto en el anterior —que contiene las disposiciones comunes de la responsabilidad por saneamiento— resulta el régimen general de la garantía por evicción. Hay, además, una gran cantidad de normas dispersas en el articulado del Cód. Civ. y Com. que regulan aspectos de la evicción relacionados específicamente con algún contrato, acto o situación.
3. Tipos de turbación
3.1. Tipos de turbación según su fundamento
De acuerdo con el art. 1044 del Cód. Civ. y Com., las turbaciones pueden ser de hecho o de derecho:
— La turbación de derecho es la que se realiza al amparo de un derecho subjetivo. En otros términos: es la turbación que se funda en un derecho subjetivo de quien la causa. Es lo que ocurre, por ejemplo, cuando el comprador de una cosa es privado de ella por un tercero que la reivindica exitosamente. La turbación (en este caso, la privación total de la cosa) no es una mera cuestión de hecho (como ocurriría, por ejemplo, si el tercero se hubiese limitado a robarla u ocuparla), sino que se funda en un derecho (en concreto, el domino que el tercero tiene sobre la cosa).
— La turbación de hecho se verifica cuando el turbador no actúa al amparo de un derecho subjetivo. En otros términos: es la turbación realizada sin ningún fundamento jurídico. Es lo que ocurre, por ejemplo, si un tercero roba u ocupa, sin más, la cosa comprada por el adquirente.
Esta clasificación es vertebral para el estudio de la evicción, dado que los regímenes aplicables a una y otra categoría son muy distintos. Cuando la turbación es de derecho, constituye un caso de evicción tanto si proviene del propio garante como de un tercero, mientras que, si es de hecho, la garantía solo opera cuando (la turbación) proviene del garante. En términos negativos: las turbaciones de hecho provenientes de un tercero están fuera del campo de la evicción. De verificarse una turbación de este tipo, el adquirente podrá defenderse frente al agresor recurriendo a los medios de tutela judiciales y policiales, pero no al régimen de la responsabilidad por evicción. Lógicamente, entonces, estas turbaciones no comprometen la responsabilidad del garante.
3.2. Tipos de turbación según la naturaleza del derecho adquirido
En función de la naturaleza del derecho adquirido por el beneficiario de la garantía, la turbación puede afectar a un derecho real, personal o intelectual.
3.3. Tipos de turbación según su alcance
Según lo previsto en el inc. a del art. 1044, la turbación que da origen a la evicción puede ser total o parcial.
Es total si el adquirente es privado por completo de los derechos que ha adquirido, bien sea que se trate de uno o de varios.
La evicción parcial es, por contraste, la que no es total. En términos positivos, y en lo que tiene que ver con derechos sobre cosas adquiridas en propiedad —que es el caso más frecuente—, es la que se presenta en los siguientes supuestos (G. Borda):
a) si, habiendo adquirido una cosa en propiedad, el adquirente es privado de parte de ella, ya sea la privación de una parte material o de una parte alícuota;
b) si, habiendo adquirido varias cosas en propiedad, el adquirente es privado de alguna o algunas de ellas, pero no de todas;
c) si, habiendo adquirido una cosa o varias en propiedad, el adquirente es afectado en su goce en virtud de un derecho real o personal de un tercero que lo limita o restringe.
El análisis precedente está centrado en la turbación de derecho, que es la típica. Sin embargo, también es aplicable a la turbación de hecho (que, como ya se ha señalado, solo constituye un caso de evicción cuando proviene del garante, no de un tercero). Por ejemplo, la turbación es total si el garante, sin invocar derecho alguno, le quita al adquirente la cosa que le ha vendido, y parcial si, habiéndole vendido varias, le quita alguna o algunas de ellas, pero no todas.
