-
Regla general
Al analizar la responsabilidad por saneamiento en general, vimos que el requisito de que el vicio o la limitación fuesen ignorados sin culpa por el adquirente no solo es necesario para que opere el régimen de los vicios ocultos, sino también para que lo haga el de la evicción, tema, este último, que analizaré a continuación. Reitero un ejemplo ya referido: si A le vende un inmueble a B aclarándole que está alquilado, es obvio que este último no puede luego invocar la responsabilidad por evicción por la limitación transitoria de su derecho de dominio que produce la locación.
-
El fenómeno cuyo conocimiento o cognoscibilidad suprime la responsabilidad
Ahora bien, ¿qué es eso que, si hubiese sido conocido o podido serlo por el adquirente, libera al enajenante de la responsabilidad por evicción? “[E]l peligro de la evicción”, de acuerdo con el inc. a del art. 1040. Si el adquirente conoció o pudo conocer ese peligro, entonces, no hay responsabilidad del enajenante.
Las situaciones que pueden presentarse son por lo general encuadrables en alguna de estas dos categorías:
1) El adquirente conoció o pudo conocer la turbación de derecho actual o potencial del tercero. Es lo que ocurre, por ejemplo, si compra un inmueble cuya titularidad ya está controvertida por un tercero que reclama su restitución invocando ser su propietario.
2) El adquirente conoció o pudo conocer el vicio o la limitación del derecho transmitido. Es lo que ocurre, por ejemplo, si el adquirente ya sabía o estaba en condiciones de saber que el bien transmitido estaba alquilado o afectado en garantía.
-
Criterio aplicable para determinar si el riesgo de evicción fue conocido o era cognoscible
Los supuestos que excluyen la responsabilidad son dos:
a) que el adquirente haya conocido efectivamente el peligro de la evicción, o
b) que haya podido conocerlo.
El primer supuesto se refiere a un dato de carácter empírico: que el adquirente haya conocido el peligro de la evicción.
El segundo supuesto, en cambio, se refiere a una nota de carácter normativo: que el adquirente haya podido conocer el peligro de la evicción. Ya no se alude a un hecho, a algo que ocurrió, sino a algo que debió ocurrir: el adquirente habría podido conocer el peligro de la evicción si hubiese actuado con diligencia. Para determinar si se verificó esta situación hay que aplicar un estándar de diligencia media u ordinaria, teniendo en cuenta las prácticas usuales de la actividad y el sector relacionados con la operación afectada. Conforme a este criterio, se considera cognoscible el peligro de evicción que un adquirente medio, actuando con diligencia, podría haber detectado.
-
Alcance del requisito: las turbaciones de terceros
Este requisito —el de la ignorancia inculpable del peligro de la evicción— solo vale respecto de las turbaciones que provienen de terceros (que, como sabemos, solo en caso de ser de derecho están amparadas por el régimen de la evicción). No tiene ningún sentido ni es exigible, en cambio, respecto de las turbaciones que provienen del propio enajenante, ya sean de hecho o de derecho.
-
Prueba
En principio, pesa sobre el enajenante la prueba de que el adquirente conoció o pudo conocer el riesgo de la evicción o la limitación (Ibáñez, G. Borda).
-
Excepción: pacto en contrario
Si bien la regla general es que en este supuesto el enajenante no es responsable por la evicción, las partes pueden acordar válidamente algo distinto. El pacto en contrario tendrá el contenido que los contratantes, en ejercicio de su autonomía privada, prefieran. En su versión más radical, pueden acordar, lisa y llanamente, que la responsabilidad por evicción rige en plenitud, pero también pueden convenir algo de menor alcance (p. ej., que el enajenante deberá hacerse cargo de la eventual evicción, pero no tendrá que indemnizar al adquirente, supuesto en el cual solo deberá afrontar la subsanación, la sustitución o la resolución, según lo que este último elija).
