- Introducción
En este posteo analizo los efectos que la restitución derivada de la resolución por incumplimiento produce respecto de terceros, para lo cual sigo este orden temático:
— Presentación del tema.
— Régimen jurídico aplicable.
— Reglas generales.
— Análisis de los distintos supuestos que pueden presentarse.
- Presentación del tema
Por fuerza, la restitución derivada de la resolución afecta a las partes; eventualmente, también puede afectar a terceros. Es lo que sucede, por ejemplo, si se ha transmitido el bien sujeto a restitución a un tercero, quien viene a ser —desde la perspectiva del contrato resuelto— un subadquirente. Este es el caso típico de conflicto con un tercero, aunque no el único. Otro tanto ocurre, por ejemplo, si se ha gravado el bien cuya restitución se persigue o si se lo ha alquilado.
- Normas aplicables
La cuestión de si el tercero debe restituir la cosa en caso de resolución por incumplimiento divide a la doctrina. Hay consenso, sin embargo, en que hay al menos algunos casos en los que esta obligación restitutoria existe. Cualesquiera que sean esos casos, ¿qué normas les son aplicables? En primer lugar, la normativa prevista específicamente para la resolución por incumplimiento. A falta de reglas específicas, hay que acudir al régimen al que se remite en forma subsidiaria: el de las obligaciones de dar para restituir. Sin embargo, con estos recursos no alcanza para resolver todos los problemas que pueden presentarse respecto de la restitución derivada de la resolución por incumplimiento. Hay muchas situaciones no regladas. ¿Qué normas deben aplicárseles? Hay varias opciones, muchas de ellas —casi todas— compatibles entre sí, al menos desde el punto de vista de sus implicancias prácticas: el régimen de la condición resolutoria, el de la nulidad de los actos jurídicos, el del poseedor obligado a restituir y el del dominio revocable. Si bien a primera vista da la impresión de que nos encontramos frente a una maraña de normas que “compiten” por regular nuestro tema, a poco que se avanza sobre su contenido se advierte que casi no hay tensiones normativas. Un relevamiento detallado del contenido regulatorio de estos regímenes pone en evidencia tres datos relevantes:
a) que estas contradicciones casi no existen;
b) que, en los contados casos en que se presentan, se refieren a cuestiones que, en términos relativos, son menores, y
c) que estas contadas contradicciones pueden superarse fácilmente aplicando las reglas propias de la metodología de la ciencia jurídica.
- Reglas generales
Analizaré las distintas situaciones que pueden presentarse cuando la cosa está en poder de un tercero y las soluciones que les son aplicables. Pero veamos antes cuáles son las reglas generales que rigen estos casos, resultantes del encuadre normativo descripto en el parágrafo anterior.
Si el contratante no incumplidor le transmitió el dominio de la cosa al incumplidor, es aplicable el régimen del dominio revocable, independientemente del título en virtud del cual el tercero tiene la cosa en su poder y de la naturaleza de su derecho sobre ella. Partiendo de este encuadre, la regla general es la siguiente: para que la revocación tenga efectos frente a terceros adquirentes a título oneroso es necesario que estos hayan conocido o podido conocer la revocación ya operada o el riesgo de que esta se produjese. En otros términos: la revocación no afecta los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Código Civil y Comercial consagra expresamente esta regla en el art. 1079, inc. b:
[…] la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros de buena fe.
En este contexto, la buena fe consiste en la ignorancia de la causa de la resolución proveniente del título del adquirente del dominio. Debe tratarse de una ignorancia que no podría haber sido superada ni siquiera obrando con una diligencia razonable; en caso contrario, habría mala fe. Esta definición resulta del artículo 1918 del Código Civil y Comercial:
El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Por contraste, la mala fe consiste en el conocimiento de que el contrato en virtud del cual el transmitente adquirió el bien corre el riesgo de resolverse o ya ha sido resuelto. También hay mala fe si, obrando con diligencia, el adquirente podría haberse enterado de esto.
La revocación del dominio tiene efectos retroactivos. Esta regla también es aplicable en la relación entre el revocante —contratante no incumplidor— y los terceros. Con todo, hay casos en los que esta retroactividad no puede afectar a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Veamos, ahora sí, los distintos supuestos que pueden presentarse, a los que aplicaré estas reglas.
- Adquisición de mala fe
El derecho del tercero cede frente al del contratante acreedor de la obligación restitutoria (Cornet, Gastaldi). Este criterio es aplicable incluso a la adquisición de muebles.
- Adquisición de buena fe
6.1 Adquisición a título gratuito
Por más que haya actuado de buena fe, el derecho del subadquirente a título gratuito cede frente al del acreedor de la restitución (Ramella, Cornet). Así se infiere, a contrario sensu, del art. 1079, inciso b, del Cód. Civ. y Com.:
[…] la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros de buena fe.
6.2 Adquisición a título oneroso
6.2.1 Adquisición de muebles
6.2.1.1 Muebles no registrables
La resolución no afecta los derechos de los terceros adquirentes de buena fe (Cámara, Ramella, Gastaldi, G. Borda, Ibáñez, Miquel, Aparicio).
6.2.1.2 Muebles registrables
Se plantea una situación similar a la de la transferencia de inmuebles; por lo tanto, son aplicables, en general, las mismas reglas.
Sin perjuicio de esta remisión, anticipo la idea central: el subadquirente a título oneroso y de buena fe no está obligado a restituir el bien, excepto que haya conocido o podido conocer —obrando con diligencia— la resolución ya operada o el riesgo de que esta ocurriese (Cornet). Necesariamente, esto sucede cuando el subenajenante adquirió el bien mediante un título en el cual consta un pacto comisorio expreso. Si, en cambio, la resolución se produjese en virtud de la facultad resolutoria legal, el criterio sería el siguiente:
a) Los actos de administración conservan su eficacia. Por lo tanto, el revocante —es decir, el contratante que resuelve— debe respetarlos.
b) Los actos de disposición quedan sin efecto. A través de las constancias del registro, el subadquirente que actúa con diligencia puede tomar conocimiento de la resolución ya operada o del riesgo de que esta se pueda producir en el futuro. Así lo ha entendido la doctrina en relación con el régimen del dominio revocable en general, criterio plenamente aplicable a la resolución por incumplimiento.
6.2.2 Adquisición de inmuebles
6.2.2.1 Pacto comisorio expreso
De acuerdo con el artículo 1079, inciso b,
[…] la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros de buena fe.
Se establece una regla —la ineficacia del acto— y una excepción —la subsistencia de los actos onerosos que transmiten derechos a terceros de buena fe—. El contrato que incluye un pacto comisorio expreso encuadra en la regla general: en principio, hay que considerar que el tercero ha actuado con mala fe en este aspecto, bien sea porque conocía el riesgo de la resolución o porque debía conocerlo.
Cierro el análisis con una autocrítica. Si la existencia de un pacto comisorio expreso implica que el subadquirente actuó de mala fe —ya sea porque lo conoció o porque debió conocerlo—, entonces no corresponde tratar aquí, en este parágrafo, el supuesto planteado. Ya abordé la situación del subadquirente objeto de este punto al analizar el caso del adquirente de mala fe.
6.2.2.2 Facultad resolutoria legal
Este es el supuesto que divide realmente a la doctrina. Planteo un caso:
— A transmite un inmueble a B en virtud de un contrato bilateral que no contiene un pacto comisorio expreso.
— Luego, B le transmite el inmueble a C, un subadquirente a título oneroso.
— Ante un incumplimiento de B, e invocando la facultad resolutoria legal, A resuelve el primer contrato.
¿Quién tiene mejor derecho sobre el inmueble? Veamos:
— Si el subenajenante adquirió el dominio en virtud de un contrato bilateral, y aunque este no incluyese un pacto comisorio expreso, esto es suficiente, en principio, para considerar que el subadquirente actuó de mala fe, porque al menos debió representarse el riesgo de la resolución. Luego, debe restituir el inmueble al contratante no incumplidor.
— Con todo, puede haber excepciones. Es decir, casos en los cuales podría considerarse que el tercero actuó de buena fe (y que, por ende, tiene derecho a conservar el inmueble).
— ¿Cuáles serían estos casos de excepción? Todos aquellos en los que se pueda considerar que, al adquirir el inmueble, y a pesar de haber obrado con diligencia, el tercero no conoció ni pudo conocer el riesgo de la resolución.
