1. Sobre los efectos de la responsabilidad por evicción, en general
El Cód. Civ. y Com. regula en sus arts. 1039 y 1040 los efectos de la responsabilidad por saneamiento en general. Estas reglas son aplicables a la responsabilidad por evicción, en principio. Además, el parágrafo de la evicción contiene algunas reglas que, por el principio de especialidad, son de aplicación prioritaria. Por lo tanto, estas normas corren —por así decirlo— sobre la plataforma del régimen general del saneamiento, que ya he analizado. Sin perjuicio de la remisión, conviene recordar sus líneas fundamentales, para luego analizar cómo impactan las normas específicas de la evicción.
Ante la evicción, el acreedor de la obligación de saneamiento puede optar por alguna de estas tres opciones:
a) que el obligado sanee el título;
b) que el obligado le entregue un bien equivalente al transmitido, o
c) resolver el contrato.
Además, también tiene derecho a ser indemnizado, en la medida en que concurran todos los requisitos de la responsabilidad civil. Este cuarto efecto es acumulable con cualquiera de los otros tres. El beneficiario de la garantía también tiene derecho a reclamar tan solo el resarcimiento de los daños, en forma autónoma.
¿Cómo inciden sobre este régimen las normas específicas de la responsabilidad por evicción? La respuesta se encuentra en los apartados que siguen.
2. Saneamiento del título
2.1. CONSIDERACIONES GENERALES
El inc. a del art. 1039 del Cód. Civ. y Com. le reconoce al adquirente el derecho a que el obligado le sanee el título. Se trata, en definitiva, de que cumpla en forma específica el contrato. Por ejemplo, desinteresando al tercero que causa la turbación o adquiriendo el bien en conflicto.
Por lo general, el responsable solo podrá sanear el título si negocia con el tercero y adquiere o extingue el derecho en el que se basa la privación, turbación o limitación alegada o producida. Esto implica que, en la mayoría de los casos, el saneamiento solo será viable si de alguna forma el tercero presta su conformidad.
2.2. SANEAMIENTO DEL TÍTULO POR USUCAPIÓN
De acuerdo con el art. 1050,
[c]uando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción.
En este supuesto, más allá del vicio originario, el adquirente no sufre perjuicio alguno, dado el saneamiento operado por la prescripción adquisitiva. Es lógico, entonces, que se extinga la responsabilidad por evicción: no hay posibilidad de que un tercero lo turbe fundadamente en su derecho.
3. Resolución por evicción
La facultad de resolver está prevista sin restricciones en el art. 1039; sin embargo, y en lo que respecta a la evicción, el art. 1049 le impone un límite:
El acreedor de la responsabilidad dispone del derecho a declarar la resolución:
a. si los defectos en el título afectan el valor del bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido significativamente menor;
b. si una sentencia o un laudo produce la evicción.
Según parece, el adquirente solo tiene derecho a declarar la resolución en los casos previstos en la norma citada. En los demás, debe conformarse con alguna de las otras opciones que le ofrecen el régimen del saneamiento en general y el de la evicción en particular.
Para abordar el tema, partamos de una base: la resolución (en este caso, por evicción) produce la ineficacia del contrato; luego, no puede resolverse un contrato que ya es ineficaz al tiempo en que se lo quiere resolver, bien sea porque nunca llegó a tener eficacia (p. ej., porque estaba viciado de nulidad) o porque, aunque alguna vez la tuvo, luego la perdió (p. ej., por imposibilidad de pago no imputable al deudor).
Hecha esta salvedad —que no es menor—, abordemos el art. 1049. Contiene un error muy grueso, que impide su aplicación literal: no queda otra opción más que hacer una interpretación correctiva.
En realidad, el inc. a de este artículo es inobjetable. El legislador tiene en cuenta cómo impacta la evicción sobre el valor del bien —y, por ende, sobre el adquirente—: si su impacto es tal que este último no habría adquirido el bien o habría pagado mucho menos por él si al celebrar el contrato hubiese previsto cuánto se reduciría su valor, entonces tiene derecho a resolver el contrato; en su defecto, no.
El problema se presenta con el inc. b, según el cual el adquirente tiene derecho a resolver si una sentencia o un laudo “producen” la evicción. Es como que en este supuesto el legislador corta por lo sano y admite el derecho resolutorio, sin atarlo al impacto que la evicción pueda tener sobre el valor del bien —y, por ende, sobre el adquirente—.
Hay quienes sostienen que en este segundo caso la única opción que le queda al adquirente es la resolución del contrato (Crovi). Sin embargo, no es así. Hay que distinguir dos cuestiones:
— Evidentemente, por definición, ya no se puede discutir el mejor derecho del tercero: hay cosa juzgada.
— Sin embargo, esto no implica necesariamente la resolución del contrato. Al margen de si el adquirente tiene derecho a resolver siempre en este supuesto (tema que abordaré en breve), no hay por qué descartar a priori que pueda echar mano de los otros medios de tutela de su derecho que están previstos en las disposiciones comunes del saneamiento: el saneamiento del título (p. ej., mediante la adquisición del bien al tercero) o la entrega de un bien equivalente. Puede que en ciertos casos estos medios de tutela no sean viables (p. ej., si el bien no es fungible, no se lo puede sustituir), pero lo que aquí quiero destacar es que, en caso de que no lo sean, esto será como consecuencia de las restricciones generales que los afectan (p. ej., la fungibilidad es un requisito de la tutela sustitutiva), pero no de la norma específica que estamos a analizando, que se limita a establecer en qué casos en adquirente tiene derecho a resolver por evicción.
En suma: el dictado de la sentencia o el laudo no privan al adquirente de los demás medios de tutela de su derecho previstos en las disposiciones comunes del saneamiento o en el parágrafo específico de la evicción. Él elegirá si resuelve, exige el saneamiento o reclama la sustitución (más el resarcimiento de los daños, en su caso). De aquí se infiere, además, que, incluso en el caso de la resolución por evicción, esta no se produce automáticamente con el dictado de la sentencia o el laudo: es necesario que el adquirente manifieste su voluntad en este sentido.
Ahora bien: ¿es correcto el criterio aplicado por el legislador en el artículo que estamos analizando? ¿Por qué se le asigna tanta relevancia a la sentencia o al laudo, a punto tal que, si “producen” la evicción, con esto solo ya basta para que el adquirente perjudicado pueda resolver el contrato en virtud del cual adquirió el bien afectado? No hay razón alguna para reconocer el derecho resolutorio en el caso del inc. b y no hacerlo en el del a. La única diferencia de trato razonable que tendría que haber entre estos supuestos es que en el segundo, dado el efecto de la cosa juzgada, ya no debería estar sujeto a revisión judicial que el tercero tenía mejor derecho, mientras que en el primero, si el enajenante cuestionase esta circunstancia invocada por el adquirente que pretende hacer valer la garantía, habría que someter el asunto al pronunciamiento de un juez. Nada más.
Sin embargo, la norma es clara: en este caso, el derecho de resolver solo existe si una sentencia o un laudo “producen” la evicción.
Ante esa encrucijada, se abren dos opciones:
1) Aplicar el art. 1049 sin someterlo a una interpretación correctiva. De ser así, habría que considerar que la gravedad de la evicción no es un requisito general para que el adquirente pueda resolver por esta causa. En definitiva, solo sería exigible en el caso del inc. a, pero no en el del inc. b.
2) Someter el art. 1040 a una interpretación correctiva y considerar que, en realidad, el beneficiario de la garantía solo tiene derecho a resolver por evicción si la privación o turbación de derecho, incluso si resultan de una sentencia judicial o laudo arbitral, revisten gravedad suficiente (Cafferata).
Me decanto, sin ninguna duda, por el segundo criterio.
