1. Sobre los efectos de la responsabilidad por evicción, en general
El Cód. Civ. y Com. regula en sus arts. 1039 y 1040 los efectos de la responsabilidad por saneamiento en general. Estas reglas son aplicables a la responsabilidad por evicción, en principio. Además, el parágrafo de la evicción contiene algunas reglas que, por el principio de especialidad, son de aplicación prioritaria. Por lo tanto, estas normas corren —por así decirlo— sobre la plataforma del régimen general del saneamiento, que ya he analizado. Sin perjuicio de la remisión, conviene recordar sus líneas fundamentales, para luego analizar cómo impactan las normas específicas de la evicción.
Ante la evicción, el acreedor de la obligación de saneamiento puede optar por alguna de estas tres opciones:
a) que el obligado sanee el título;
b) que el obligado le entregue un bien equivalente al transmitido, o
c) resolver el contrato.
Además, también tiene derecho a ser indemnizado, en la medida en que concurran todos los requisitos de la responsabilidad civil. Este cuarto efecto es acumulable con cualquiera de los otros tres. El beneficiario de la garantía también tiene derecho a reclamar tan solo el resarcimiento de los daños, en forma autónoma.
¿Cómo inciden sobre este régimen las normas específicas de la responsabilidad por evicción? En las presentaciones anteriores de esta serie, ya analicé tres de los efectos referidos: el derecho al saneamiento del título, a la sustitución del bien y a la resolución del contrato. En lo que sigue, analizaré la responsabilidad civil del responsable de la garantía por evicción.
2. Responsabilidad civil por evicción
2.1. Normativa aplicable
El Cód. Civ. y Com. no contiene una regulación específica integral de la responsabilidad civil por saneamiento. Sí regula algunos aspectos puntuales:
— Entre las disposiciones comunes a la responsabilidad por saneamiento se incluye una en la que, tras sentarse la regla de que el acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a la reparación de los daños, se enumeran las excepciones (art. 1040).
— En el art. 1047 —incluido en el parágrafo relativo a la responsabilidad por evicción— se establece que el garante debe pagar al adquirente los gastos que este ha afrontado para la defensa de sus derechos, tras lo cual se enumeran dos excepciones a la regla.
Por lo tanto, esta materia se rige por las reglas generales de las obligaciones, los contratos y la responsabilidad civil, más las dos normas específicas referidas, naturalmente. Por supuesto, siempre en el marco del régimen del saneamiento y la evicción, el cual, aunque no contiene más normas directamente referidas a la responsabilidad civil, sí incluye otras que, más allá de su carácter general, influyen sobre la materia.
2.2. Supuestos en los que el adquirente tiene derecho a ser resarcido
¿Tiene derecho el adquirente a ser resarcido por el enajenante? Distingamos algunos supuestos:
1) Si el adquirente vence al tercero, no tiene derecho a ser indemnizado (Tinti, Mosset Iturraspe, A. Borda). Y esto es así incluso si el enajenante no concurrió a defenderlo en juicio. En definitiva, no hay razón para que este último deba soportar los gastos que ha generado un tercero que actuó sin derecho alguno.
2) Si el tercero vence al adquirente, la regla general es que el enajenante está obligado a indemnizarlo. Por excepción, no le corresponde hacerlo en dos supuestos:
2.a) si se verifica un caso de excepción a la responsabilidad por daños, o
2.b) si se verifica un caso en el que cesa la responsabilidad por evicción en general.
Incluso en estos casos de excepción, puede que el adquirente tenga derecho a ser resarcido en ciertos supuestos, en alguna medida, por el tercero. Es lo que ocurre, por ejemplo, si ha realizado mejoras indemnizables, como ocurre con las necesarias y las útiles. Pero nada puede reclamarle por este concepto al enajenante.
Además, cabe reiterar que, en los casos de excepción previstos en a, si bien el adquirente no tiene derecho a ser indemnizado, sí goza de los demás derechos derivados del régimen del saneamiento en general y de la evicción en particular (p. ej., los previstos en el art. 1039): el saneamiento del título, la entrega de un bien equivalente o la resolución del contrato.
2.3. Daño resarcible
2.3.1. REGLA GENERAL
En los casos en que corresponde indemnizar al adquirente, tiene derecho a una reparación integral.
Remito a las reglas generales, entonces. Solo me referiré a un tema puntual que está regulado en el régimen de la evicción: los gastos de defensa.
2.3.2. GASTOS DE DEFENSA
El tema es abordado en el art. 1047 del Cód. Civ. y Com.:
El garante debe pagar al adquirente los gastos que éste ha afrontado para la defensa de sus derechos. Sin embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni efectuar ningún otro reclamo si:
a. no citó al garante al proceso;
b. citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido.
La norma sienta una regla y dos excepciones. La regla es que el adquirente tiene derecho a que el garante le indemnice estos gastos. En cuanto a las excepciones, tienen distintos fundamentos:
— La referida en el inc. a se basa en que el adquirente no cumplió la carga de citar al garante. Al no hacerlo, le impidió que lo defendiese frente a la agresión del tercero, lo que justifica que el garante no deba afrontar los gastos de defensa en que incurrió el adquirente (Leiva Fernández). En realidad, el incumplimiento de la carga de citación por parte del adquirente libera al enajenante de toda responsabilidad por saneamiento (lo que incluye, obviamente, la obligación de resarcir los gastos de defensa) (Cafferata).
— En el caso previsto en el inc. b, en cambio, los gastos de defensa no son indemnizables porque no tienen relación de causalidad adecuada con la actuación del garante. Dado el allanamiento de este último, es claro que esos gastos adicionales del adquirente solo se produjeron porque decidió proseguir inútilmente el juicio.
La regla general prevista en el artículo citado presupone que el adquirente fue vencido por el tercero. Sin embargo, también puede ocurrir que salga airoso del trance. De ser así, no tiene derecho a que su enajenante le indemnice los gastos de defensa (XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil [conclusión de la mayoría]; Frustagli; Hernández; Aparicio; Meoro y Nieto Montero). De todos modos, teniendo en cuenta el resultado del pleito, lo más probable es que las costas se carguen sobre el tercero vencido, de modo que puede que no haya un daño resarcible. Sin embargo, bien puede ocurrir que el adquirente, incluso venciendo, sufra un daño por este concepto. Por ejemplo, porque, por la razón que sea, no se cargaron todas las costas sobre el tercero o porque este es insolvente. Con todo, ni siquiera en estos casos el enajenante debe afrontar el pago de los gastos de defensa del adquirente, dado que no concurren todos los requisitos de la responsabilidad civil: se echan de menos el ilícito —la transmisión ilegítima del derecho— y, por ende, la relación de causalidad adecuada.
