1. Normativa aplicable
El Cód. Civ. y Com. regula el tema principalmente en dos artículos —sin perjuicio de varios más que se refieren a aspectos más concretos, relacionados con la evicción o los vicios ocultos en particular—. El primero es el art. 1039, que dispone lo siguiente:
Responsabilidad por saneamiento. El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a. reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c. declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057.
La otra norma está contenida en el artículo siguiente, el 1040:
Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039 […].
2. Panorama general
Ante la evicción o el vicio, entonces, el acreedor de la obligación de saneamiento puede elegir entre alguna de estas tres opciones:
a) que el obligado sanee el título o subsane los vicios;
b) que el obligado le entregue un bien equivalente al transmitido, o
c) resolver el contrato.
Además, también tiene derecho a ser indemnizado, en la medida en que concurran todos los requisitos de la responsabilidad civil —uno de los cuales, por definición, ya estará satisfecho: la antijuridicidad—. El resarcimiento es acumulable con cualquiera de los otros tres efectos. Estos últimos, en cambio, se excluyen recíprocamente. Las dos primeras opciones (saneamiento o subsanación; sustitución) mantienen la eficacia del contrato, mientras que la tercera (resolución), por el contrario, produce su ineficacia retroactiva.
3. Saneamiento del título o subsanación de los vicios
El inc. a del art. 1039 le reconoce al adquirente el derecho a que el obligado sanee el título (en la responsabilidad por evicción) o subsane los vicios (en la responsabilidad por vicios ocultos). Se trata, en definitiva, de que el enajenante cumpla el contrato en forma específica, teniendo en cuenta la vicisitud ocurrida. Por ejemplo, desinteresando al tercero que causa la turbación o adquiriendo el bien en conflicto (en el caso de la evicción), o reparando el defecto del bien transmitido (en el caso de los vicios ocultos).
Como esta opción preserva la eficacia del contrato, deben cumplirse todas sus obligaciones, y las que se hayan cumplido quedan firmes (ya sean del enajenante [p. ej., si se tratase de una compraventa, la entrega de la cosa y la transmisión de su dominio] o del adquirente [p. ej., en el mismo caso, el pago del precio]).
4. Entrega de un bien equivalente
El beneficiario puede optar por la entrega de un bien equivalente al transmitido. Así está previsto en el inc. b del art. 1039. Como allí mismo se consigna, para que la opción sea viable es necesario que el bien en cuestión sea fungible. Y, además, que exista una cosa equivalente con título perfecto y sin defectos ocultos a la que el garante pueda acceder (Leiva Fernández).
Esta opción, al igual que la prevista en el inc. a, preserva la eficacia del contrato, con las implicancias referidas en el apartado anterior.
Si la evicción o el vicio no lo han privado completamente del bien adquirido, el beneficiario de la garantía que ejerza esta opción debe restituírselo al garante que le entregará otro equivalente. De lo contrario, se enriquecería sin causa.
5. Resolución
5.1. REGLA GENERAL
De acuerdo con el inc. c del art. 1039, el acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a declarar la resolución del contrato.
5.2. DISCIPLINA APLICABLE
Al regular la responsabilidad por saneamiento, el codificador ha optado —con buen criterio— por no incluir un tratamiento exhaustivo de la resolución: tan solo ha precisado algunas cuestiones puntuales. En la medida en que sean compatibles, son aplicables las reglas previstas con relación a este modo extintivo en el capítulo en el que se regula la extinción del contrato en general (arts. 1077 y sigs.).
5.3. LA GRAVEDAD
La resolución del contrato solo procede ante casos graves (Frustagli).
De todos modos, hay que tener en cuenta que también se admite la resolución parcial, supuesto en el cual la importancia del requisito de la gravedad es relativa, dado el “autoajuste” que el carácter parcial de la resolución implica, ya que solo alcanza a la parte de la operación que está afectada por el defecto o vicio.
5.4. “EXCEPCIONES”
La norma precisa que, por excepción, esta opción no está disponible “en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057”.
Este último dispone que “[e]l adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta”, y a continuación agrega que “[q]ueda a salvo la reparación de daños”. Se trata de una auténtica excepción a la regla: de verificarse este supuesto, el adquirente de la cosa viciada deberá conformarse con los otros medios de defensa previstos. Profundizo la cuestión en otro posteo, referido específicamente a los efectos de los vicios ocultos.
Distinto es el caso en cuanto a la referencia al art. 1050. Según esta norma, “[c]uando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción”. En este caso, como lo precisa la norma, la responsabilidad se extingue. Por supuesto que el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato, pero, en realidad, tampoco puede echar mano de ningún otro de los recursos previstos en el régimen de la responsabilidad por saneamiento en general y de la responsabilidad por evicción en particular.
6. Relación e interacción entre los medios de tutela del adquirente
El art. 1039 prevé tres medios de tutela del derecho del adquirente —el saneamiento o la subsanación (inc. a), la sustitución (inc. b) y la resolución (inc. c)—, a los que se agrega el resarcimiento de los daños, en la medida en que concurran los demás requisitos de la responsabilidad civil. Este último será examinado en el posteo que sigue. En cuanto a los tres primeros: ¿cómo se relacionan entre sí? Está claro que son opciones incompatibles, en el sentido de que no son acumulables: si se elige una, no se pueden elegir las otras. Al margen de esta obviedad, ¿hay alguna vía que tenga preferencia sobre las otras o que esté postergada? El beneficiario de la garantía, ¿puede optar libremente entre cualquiera de ellas?
Partamos de una base: como es obvio, el planteo solo tiene sentido cuando hay más de una opción disponible. En los parágrafos precedentes, cuando analizamos cada uno de estos medios de tutela, examinamos sus respectivos requisitos. Requisitos que operan en términos absolutos, independientemente de la interacción de cada medio de tutela con los demás.
¿Qué sucede cuando más de una de estas alternativas está disponible en términos absolutos? ¿Hay medios de tutela preferidos y subsidiarios? Para un sector de la doctrina, sí. A su vez, dentro de esta postura, no hay coincidencia en cuanto a cuál sería la jerarquía o el orden de prelación de los medios de tutela.
Por mi parte, considero que, fuera de la pauta específica prevista en el citado art. 1057 (que evidentemente marca la prioridad de uno de los medios de tutela [la subsanación], aunque solo en el ámbito de un tipo de responsabilidad por saneamiento [la derivada de los vicios redhibitorios, lo que deja afuera a la responsabilidad por evicción y a la responsabilidad por vicios ocultos no redhibitorios]), los medios de tutela previstos en el art. 1039 gozan del mismo rango, por así decirlo, de modo que el beneficiario de la garantía puede optar libremente por el que prefiera. Naturalmente —y de acuerdo con la directiva prevista en el art. 10 del Cód. Civ. y Com.—, no puede abusar de su derecho. Es lo que ocurriría, por ejemplo, si se decantase por una alternativa que para el garante resulta mucho más onerosa que las demás y de un costo desproporcionado, sin que implique para el adquirente un beneficio superior al derivado de los otros medios de tutela disponibles que justifique razonablemente su opción (Aparicio).
Pasando en limpio lo anterior, nos queda lo siguiente:
1) El beneficiario solo puede optar entre aquellos medios de tutela cuyos requisitos específicos se encuentren satisfechos.
2) En cuanto a esos medios disponibles, hay que distinguir varios supuestos:
I) Evicción
El adquirente puede optar entre cualquiera de las alternativas que le ofrece el art. 1039. Ningún medio tiene preferencia respecto de los demás.
II) Vicios ocultos
Hay que distinguir, a su vez, varios supuestos:
II.a) Vicios ocultos no redhibitorios
El adquirente puede optar libremente entre la subsanación del defecto o la sustitución. No puede resolver el contrato, pero no porque los demás medios de tutela tengan prioridad, sino porque, en términos absolutos, la resolución no está disponible cuando el defecto no es grave.
II.b) Vicios ocultos redhibitorios
Aquí hay que distinguir, una vez más, dos supuestos:
II.b.i) Si se trata de un vicio subsanable y el enajenante ofrece subsanarlo, el adquirente no puede optar por la resolución del contrato o la sustitución del bien: debe conformarse con la subsanación.
II.b.ii) En su defecto, el beneficiario puede optar libremente por cualquiera de los medios de tutela previstos por el legislador que estén disponibles.
3) En cualquier caso, el adquirente no puede abusar de su derecho de elección.
4) En todos los casos, además, tiene derecho a ser resarcido, en la medida en que concurran los demás presupuestos de la responsabilidad civil.
