1. Consideraciones generales. Regla general
Según el art. 1040, “[e]l acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039 […]”. Se aplican en la materia las reglas generales de la responsabilidad civil, sin perjuicio de algunas reglas específicas previstas con respecto al saneamiento en general, y a la evicción y a los vicios ocultos en particular. Por lo tanto, el derecho resarcitorio depende de que se verifiquen los requisitos de la responsabilidad civil.
La antijuridicidad consiste en la evicción o en el vicio en el bien; solo teniendo en cuenta las circunstancias del caso, podrá determinarse si, además, concurren los demás requisitos.
En cuanto al factor de atribución, ya lo he analizado al abordar la responsabilidad por saneamiento en general y profundizaremos su análisis en breve. Me limito a señalar que, en lo que ahora nos concierne (esto es, la responsabilidad civil), el factor es subjetivo: en principio, el garante solo debe indemnizar si obró con culpa o dolo. Con todo, esta regla se altera cuando el enajenante es un profesional, en cuyo caso la responsabilidad es objetiva (salvo que, a su vez, el adquirente también tenga esta calidad, supuesto en el cual se aplica la regla de la responsabilidad subjetiva).
Naturalmente, rige el principio de reparación integral del daño. En particular, destaco que es resarcible tanto el daño intrínseco como el extrínseco.
Se trata de un supuesto de responsabilidad contractual.
La norma aclara que el derecho resarcitorio es acumulable con los recursos previstos en forma alternativa en el art. 1039.
2. Excepciones
2.1. NORMATIVA APLICABLE
El art. 1040 contiene tanto la regla general como sus excepciones. Dispone lo siguiente:
Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039, excepto:
a. si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
b. si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
c. si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
d. si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
2.2. ACLARACIÓN PREVIA: EL VERDADERO IMPACTO DE LAS EXCEPCIONES
Antes de analizar las distintas excepciones que la norma regula —esto es, su supuesto de hecho—, conviene precisar cuáles son sus efectos. Lo importante es identificar cuál es la regla general cuya aplicación desplaza —y cuál no—. En principio, pareciera que los casos examinados son excepciones a la regla que impone al responsable del saneamiento el deber de indemnizar al afectado —y no, en cambio, a la regla que le impone responder por el saneamiento en general—. Esto significa, entonces, que, verificado alguno de los supuestos previstos en los incisos del art. 1040, el responsable no está obligado a indemnizar al adquirente, pero sí deberá asumir los demás deberes que le impone la responsabilidad por saneamiento, previstos en el art. 1039. Por lo tanto, y en la medida en que sea viable, el afectado conserva el derecho a optar entre cualquiera de las tres alternativas que esta última norma habilita:
a) el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) la entrega de un bien equivalente al transmitido, o
c) la resolución del contrato.
Naturalmente, puede que en ciertos casos alguna de estas opciones no esté disponible. Por ejemplo, si el bien en cuestión no es fungible, no hay posibilidad de entregar otro equivalente. Puede, también, que el saneamiento del título o la subsanación de los vicios no sea posible. En otros, tal vez la resolución no esté habilitada. Como es lógico, en estos casos el beneficiario de la garantía tiene sus opciones acotadas a las que sean jurídica y materialmente viables. Pero —cabe insistir— incluso si así fuese, el descarte de estas opciones no sería una consecuencia de lo previsto en las excepciones del art. 1040, que se limita a liberar al enajenante de tener que indemnizar al adquirente, pero no de sus demás responsabilidades por saneamiento.
En realidad, las consideraciones precedentes son aplicables a las excepciones previstas en los incs. b y d del art. 1040. La situación es más compleja, en cambio, a la hora de interpretar los incs. a y c.
