1. Introducción: la regla general y las excepciones
Según el art. 1040 del Cód. Civ. y Com., “[e]l acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039 […]”.
La regla general, entonces, es que el beneficiario de la garantía de saneamiento tiene derecho a ser resarcido, en la medida en que se verifiquen los requisitos de la responsabilidad civil. Este derecho resarcitorio se suma a la opción básica que le ofrece el art. 1039:
— reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
— reclamar un bien equivalente; o
— resolver el contrato.
Sin embargo, la regla general apuntada admite excepciones, esto es, casos en los que el acreedor de la obligación de saneamiento no tiene derecho a ser resarcido. Los refiere el propio art. 1040:
a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
En lo que sigue, examinaré brevemente cada una de estas excepciones, poniendo el foco en las dos primeras.
2. Conocimiento o ignorancia culpable del adquirente
2.1. LA EXCEPCIÓN: EL ADQUIRENTE CONOCIÓ O PUDO CONOCER EL PELIGRO DE EVICCIÓN O LA EXISTENCIA DEL VICIO
De acuerdo con el art. 1040, inc. a, el adquirente que conoció o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio no tiene derecho a ser indemnizado.
A primera vista, la solución legal parece razonable: al contratar, el adquirente sabía o debía saber cuál era el riesgo al que se exponía; luego, ¿por qué habría de tener derecho a ser resarcido por el enajenante? Sin embargo, el legislador “se quedó corto”: en este supuesto, el adquirente no tiene derecho a invocar la garantía de saneamiento en general (lo que incluye, lógicamente, la pérdida del derecho indemnizatorio, pero también los demás que se derivan de este régimen) (A. Borda; en contra: XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil [conclusión mayoritaria]).
2.2. ASUNCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD POR EL ENAJENANTE
Por más que el adquirente conozca o haya podido conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio, el enajenante no se libera de responsabilidad si se pactó expresa o tácitamente que respondería por estos percances.
2.3. LA CONTRAEXCEPCIÓN DEL ENAJENANTE PROFESIONAL
De acuerdo con el último párrafo del art. 1040 del Cód. Civ. y Com.,
[l]a exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
En suma, lo que la norma establece es que la eximente que estamos analizando no puede ser invocada por el enajenante profesional en caso de que el adquirente no lo sea. El tema es delicado y bastante complejo; lo analizo en otro posteo.
3. Ignorancia inculpable del enajenante
3.1. LA EXCEPCIÓN
Como regla general, la responsabilidad por saneamiento es, en principio, objetiva, en el sentido de que opera aun cuando el responsable haya obrado de buena fe, sin dolo ni culpa. Así resulta, en parte, del art. 1043 del Cód. Civ. y Com., según el cual “[e]l obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en contrario”.
Con todo, hay ciertos efectos de esta responsabilidad que solo se producen si el enajenante ha actuado con dolo o culpa —en otros términos, si es imputable subjetivamente—. Es lo que ocurre, en concreto, con el deber de resarcir el daño producido por la evicción o los vicios (Tinti y Calderón; XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil; Aparicio; Cafferata; en contra: Alferillo). En otros términos: su responsabilidad civil es subjetiva.
Inequívocamente, varias normas toman en consideración la subjetividad del obligado por saneamiento, a diversos efectos: determinar si es responsable, agravar o atenuar su responsabilidad, etcétera. Entre estas se destaca la contenida en el art. 1040, según la cual
[e]l acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039, excepto: […] b. si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios […].
Evidentemente, si el enajenante no debe resarcir si “no conoció” (no actuó con dolo) “ni pudo conocer” (no actuó con culpa) el peligro de la evicción o la existencia de los vicios, entonces la responsabilidad civil es subjetiva.
3.2. SOBRE LA COGNOSCIBILIDAD DEL PELIGRO DE LA EVICCIÓN O DE LA EXISTENCIA DEL VICIO, Y SU INCIDENCIA SOBRE LA RESPONSABILIDAD CIVIL POR SANEAMIENTO
Los casos que pueden presentarse y sus respectivos encuadres son los siguientes:
I) El enajenante conoció efectivamente el peligro de la evicción o la existencia del vicio (dolo del enajenante)
Aquí hay que distinguir, a su vez, dos situaciones:
I.1) El adquirente no conoció el peligro de la evicción o la existencia del vicio (dolo del enajenante – “no dolo” del adquirente)
El enajenante debe indemnizar al adquirente, con independencia de si este último pudo o no conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio (esto es, incluso si pudo conocer este estado de cosas, caso en el cual, como ya he señalado, el dolo del enajenante “se carga” la negligencia del adquirente).
I.2) El adquirente conoció el peligro de la evicción o la existencia del vicio (dolo de ambas partes)
El adquirente no tiene derecho a ser indemnizado.
II) El enajenante no conoció el peligro de la evicción o la existencia del vicio (no dolo del enajenante)
Este supuesto admite, a su vez, varias ramificaciones:
II.1) El enajenante no pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio (no culpa del enajenante)
No debe indemnizar al adquirente, por más que este no haya conocido ni podido conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio.
II.2) El enajenante pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio (culpa del enajenante)
Aquí hay que distinguir, a su vez, varios supuestos:
II.2.a) El adquirente conoció efectivamente el peligro de la evicción o la existencia del vicio (culpa del enajenante y dolo del adquirente)
El adquirente no tiene derecho a ser indemnizado.
II.2.b) El adquirente no conoció el peligro de la evicción o la existencia del vicio (culpa del enajenante y no dolo del adquirente)
De nuevo, es necesario bifurcar el análisis:
II.2.b.i) El adquirente pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio (culpa de ambas partes)
El adquirente no tiene derecho a ser indemnizado.
II.2.b.ii) El adquirente no pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio (culpa del enajenante y no culpa del adquirente)
El adquirente tiene derecho a ser indemnizado.
Un panorama algo complicado, lo admito, pero cuya exposición es necesaria si queremos tener un cuadro completo del asunto. Pero todavía falta algo de camino por recorrer, dado que no he introducido en el análisis la cuestión de la profesionalidad de los sujetos de la relación de garantía, tema que examinaré a continuación y seguiré analizando más adelante.
3.3. LA CONTRAEXCEPCIÓN DEL ENAJENANTE PROFESIONAL
De acuerdo con el último párrafo del art. 1040 del Cód. Civ. y Com.,
[l]a exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
Remito a lo analizado brevemente sobre el tema en este mismo posteo.
4. Transmisión a riesgo del adquirente
Según el inc. c del art. 1040, el adquirente tampoco tiene derecho a ser indemnizado si la transmisión se realizó a su riesgo.
5. Subasta judicial o administrativa
El adquirente tampoco tiene derecho a ser indemnizado por saneamiento si su adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa (art. 1040, inc. d).
La norma rige tanto para las ejecuciones forzadas como para las enajenaciones voluntarias (Aparicio, Frustagli, Hernández; en contra: Sagarna, A. Borda).
En caso de evicción o vicios, el ejecutado no está obligado a indemnizar al adquirente, pero sí debe asumir las demás responsabilidades propias del saneamiento. Por lo tanto, el adquirente frustrado podrá apelar a los distintos resortes previstos en el art. 1039.
