-
Introducción
¿Qué efectos produce el saneamiento? ¿Qué derechos tiene el beneficiario de la garantía por saneamiento, una vez que se han concretado la evicción o evidenciado el vicio oculto? En principio, puede elegir entre alguna de estas tres opciones:
1) que el obligado sanee el título o subsane los vicios;
2) que el obligado le entregue un bien equivalente al transmitido, o
3) resolver el contrato.
Además, también tiene derecho a ser indemnizado, en la medida en que concurran todos los requisitos de la responsabilidad civil —uno de los cuales, por definición, ya estará satisfecho: la antijuridicidad—. El resarcimiento es acumulable con cualquiera de los otros tres efectos. Estos últimos, en cambio, se excluyen recíprocamente.
Así resulta del juego de los artículos 1039 y 1040 del Cód. Civ. y Com.:
Responsabilidad por saneamiento. El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a. reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c. declarar la resolución del contrato […]1.
Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039 […].
-
Autonomía de la acción resarcitoria
Pareciera que en el art. 1040 el resarcimiento está previsto como un remedio complementario de los enumerados en el art. 1039 (esto es, saneamiento del título o subsanación de los vicios [inc. a], sustitución del bien [inc. b] o resolución del contrato [inc. c]): “El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039 […]”, dice la norma2.
Ahora bien: ¿solo en estos casos tiene derecho a ser resarcido? ¿Acaso no puede pedir, lisa y llanamente, el resarcimiento de los daños, sin reclamar, además, el saneamiento del título, la subsanación de los vicios o la sustitución por un bien equivalente, o resolver el contrato? No veo por qué no, más allá del tenor de la norma citada, que tampoco es terminante al respecto. En todo caso, queda claro que el derecho resarcitorio puede sumarse a cualquiera de los previstos en el art. 1039, pero nada obsta a su ejercicio autónomo, dejando claro que es todo lo que se reclamará en virtud de la responsabilidad por saneamiento. Ninguna norma lo impide con claridad, y el planteo no tiene nada de ilógico. De modo que el adquirente tiene derecho a pedir que le indemnicen los perjuicios sufridos por la evicción o los vicios, y nada más.
Refiero un precedente en el cual se aplicó este criterio, sin que el tema fuese siquiera tema de debate, ni por las partes ni por ninguno de los dos tribunales que intervino3:
— A le compró un inmueble a B.
— Resultó que en el inmueble había una gran cantidad de polillas de madera o termitas, que infectaron sus pisos y algunos muebles.
— Invocando que se trataba de un caso de vicios redhibitorios, A demandó a B el resarcimiento de los daños. En concreto, el daño emergente (el costo de las obras necesarias para reparar el problema), el daño moral, la pérdida de chance y el daño futuro. No entabló la acción redhibitoria ni la quanti minoris (que habrían sido los remedios disponibles, dado que era aplicable el viejo Cód. Civ.).
— B reconoció lo de las polillas, pero se opuso alegando que A ya sabía de su existencia al tiempo en que compró el inmueble.
— El tribunal consideró que, efectivamente, se trataba de un caso de vicios redhibitorios. En consecuencia, hizo lugar a la demanda, aunque solo respecto del daño emergente y el daño moral. Rechazó los otros dos rubros porque los tuvo por no probados.
El caso presenta varios aspectos interesantes para el análisis, algunos de los cuales trato en otras partes de esta obra, Aquí, lo que me interesa destacar es que, más allá de sus diferencias, hubo dos cuestiones sobre las que las partes no discreparon:
— En primer lugar, en que el caso debía resolverse mediante el régimen de los vicios redhibitorios. Estaban en desacuerdo en cuanto a si concurrían o no los requisitos para hacer lugar a la responsabilidad del vendedor (como vimos, la vendedora negaba el carácter oculto de los vicios), pero esto es otra cuestión.
— En segundo lugar —y en lo que aquí particularmente nos importa—, la actora demandó el resarcimiento en forma autónoma, sin entablar, además, una acción redhibitoria o una quanti minoris4. La demandada nada objetó al respecto y el tribunal hizo lugar parcialmente a la pretensión.
Sin perjuicio de lo anterior, queda claro que el adquirente solo puede plantear autónomamente una acción (o pretensión) resarcitoria basada en la responsabilidad por saneamiento una vez que ha definido que no va ejercer ninguno de los medios de tutela previstos en el art. 10395. La razón de esta exigencia es que el resarcimiento no puede reclamarse “flotando en el vacío”. Vuelvo al precedente judicial citado. Habiendo adquirido un automotor defectuoso, el adquirente no pretendió que el vendedor subsanase el defecto o le entregase otra unidad a cambio de la vendida, ni tampoco quiso resolver el contrato6. Tampoco reclamó que se le restituyese el menor valor de la unidad —es decir, desechó la acción quanti minoris—7. Lo que quería era ser indemnizado, nada más. Y así lo dejó en claro. Bajo estas condiciones, el tribunal pudo pronunciarse sobre su pretensión, y lo hizo en sentido positivo. No habría podido hacerlo, en cambio, si esa definición básica no hubiese estado clara. Por ejemplo, no habría podido hacer lugar al reclamo si además el adquirente hubiese pretendido la restitución del menor valor de la unidad a raíz del defecto, ya que esto habría implicado un enriquecimiento sin causa. La acción resarcitoria siempre está ligada a una definición básica del adquirente respecto de qué pretende hacer con el contrato afectado por el saneamiento. Naturalmente, esta ligazón básica determina la naturaleza y la extensión del derecho resarcitorio. Por ejemplo, no es lo mismo la indemnización que corresponde si se demanda la sustitución del bien afectado que si se resuelve el contrato.
