1. Regla general
De acuerdo con el art. 1036 —titulado “Disponibilidad”— “[l]a responsabilidad por saneamiento existe, aunque no haya sido estipulada por las partes. Éstas pueden aumentarla, disminuirla o suprimirla, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente”.
En suma, la norma admite que a través de la autonomía privada se aumente, reduzca o suprima la responsabilidad por saneamiento; más en general, que se altere en algún sentido lo dispuesto sobre la materia en el régimen legal. Esta garantía, entonces, es un elemento o efecto natural de los actos a los que se aplica.
2. Cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento
2.1. Validez. Regla general
El art. 1038 se refiere a la validez de estas cláusulas. Dispone lo siguiente:
La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos:
a. si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios;
b. si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
Desde el punto de vista de su alcance, lo más importante de esta norma es lo que presupone: que, salvo en los dos supuestos referidos, las cláusulas de este tipo son válidas —lo que va en línea con lo establecido en el art. 1036—. La norma se limita a precisar cuáles son las excepciones. Dispone que en estos supuestos de excepción la cláusula “se tiene por no convenida”, expresión algo impropia con la que se quiere expresar que es inválida (Leiva Fernández, Frustragli, Hernández). La doctrina discrepa en cuanto a si se trata de una nulidad absoluta (Frustragli, Hernández) o relativa (Leiva Fernández, Cafferata).
2.2. Presupuesto de la norma: que no se ha “blanqueado” el peligro de la evicción o la existencia del vicio
Antes de avanzar en el análisis de las dos excepciones que consagra el art. 1038, conviene que nos detengamos a considerar otro de sus presupuestos: la norma está prevista para los casos en los que no se ha “blanqueado” el peligro de la evicción o la existencia del vicio. Por lo tanto, hay que distinguir dos situaciones:
1) Si al contratar no se “pone sobre la mesa” que existe el peligro o el vicio, juegan las reglas generales sobre responsabilidad por saneamiento, así como también sus excepciones. Nos encontramos, en suma, en el campo propio de esta responsabilidad.
2) Si, por el contrario, al contratar se asume o “blanquea” que existe el peligro o el vicio, no hay responsabilidad por saneamiento, pero no en virtud del art. 1038 —ya he precisado que no se refiere a este supuesto—, sino por las reglas generales de esta responsabilidad.
2.3. Excepciones
2.3.1 Conocimiento o ignorancia culpable del enajenante
Recordemos la primera de las excepciones previstas en el art. 1038:
La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas […] a. si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios […].
En suma, la excepción se refiere al caso en el cual el enajenante obró con dolo (porque “conoció” el peligro de la evicción o la existencia del vicio) o culpa (porque “debió conocer[lo]”). En cualquiera de los dos casos, el encuadre es el mismo: la cláusula que suprime o limita la responsabilidad por saneamiento es inválida (“se tiene por no convenida”).
2.3.2 Enajenante profesional
Te recuerdo la segunda de las excepciones previstas en el art. 1038:
La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas […] b. si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
Esta segunda excepción admite, a su vez, una contraexcepción. Si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, la cláusula que suprime o limita la responsabilidad es inválida (es decir que se altera la regla general de la validez); con todo, si el adquirente también es un profesional en esa actividad, la cláusula es válida (es decir que se aplica la regla general).
2.4. Criterio de interpretación
De acuerdo con el art. 1037, “[l]as cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva”.
2.5. Alcance objetivo: ¿de qué responsabilidad se libera el enajenante?
Supongamos que se celebra una compraventa que incluye una cláusula válida mediante la cual se suprime la responsabilidad por saneamiento. ¿Qué alcance tiene esta supresión? ¿Qué se suprime? Para responder estos interrogantes, es preciso anticipar, siquiera sintéticamente, cuáles son los efectos del saneamiento. De acuerdo con el art. 1039 —que se titula “Responsabilidad por saneamiento”—,
[e]l acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a. reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c. declarar la resolución del contrato […].
En el artículo siguiente —titulado “Responsabilidad por daños”— se agrega un cuarto efecto:
El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el art. 1039.
Los tres primeros efectos son excluyentes entre sí:
— se sanea el título o subsanan los vicios;
— se entrega un bien equivalente, o
— se resuelve el contrato.
Si en un contrato se incluyese una cláusula por la cual se suprime la responsabilidad por saneamiento, ¿qué alcance tendría esta supresión? ¿Se suprimirían todos los efectos de la responsabilidad o solo el efecto resarcitorio, pero no los otros?
En primer lugar, habrá que estar a lo pactado. Naturalmente, siempre habrá un pacto: forma parte del supuesto de hecho analizado. El punto es si se trata de un pacto específico o genérico. En el primer caso, el tema se resuelve por el juego de la autonomía de la voluntad. Por ejemplo, si las partes acuerdan que el enajenante se libera de toda responsabilidad por saneamiento y que en todo caso tendrá derecho al precio, habrá que estar, en principio, a lo pactado.
El problema se presenta si hay un pacto genérico, que se limita a excluir la responsabilidad por saneamiento, pero sin precisar si se trata de una exclusión total (esto es, referida a todo efecto de la responsabilidad por saneamiento) o parcial (esto es, referida a alguna consecuencia específica de la esta responsabilidad [p. ej., solo al deber de resarcir]). Naturalmente, y dado que se trata de interpretar una cláusula contractual, habrá que tener en cuenta las circunstancias del caso. No cabe resolver el tema en abstracto.
2.6. Turbaciones del enajenante
La responsabilidad por evicción incluye el caso en el cual la turbación proviene del propio enajenante. Como es obvio, la cláusula que lo exime de responsabilidad por este tipo de turbación es inválida.
3. En síntesis
Asumo que el juego de las reglas, excepciones y contraexcepciones que resulta de los parágrafos precedentes puede confundir. Por esta razón, pasaré en limpio el esqueleto del sistema.
La primera gran división tiene que ver con si se ha blanqueado o no el peligro de la evicción o la existencia del vicio:
I) Si se blanqueó la situación, no hay responsabilidad por saneamiento.
II) Si no se la blanqueó, hay que distinguir varios supuestos:
II.1) Si nada se pactó al respecto, hay responsabilidad por saneamiento.
II.2) Si se convino una cláusula de supresión de responsabilidad, hay que distinguir la regla general y sus excepciones:
II.2.a) La regla general es que la cláusula es válida; por lo tanto, no hay responsabilidad por saneamiento.
II.2.b) Por excepción, la cláusula es inválida en estos dos supuestos (y, por ende, hay responsabilidad por saneamiento):
II.2.b.i) si el enajenante conoció o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia del vicio;
II.2.b.ii) si el enajenante es un profesional, excepto que el adquirente también lo sea (supuesto, este último, en el cual la cláusula de exención es válida y, por ende, no hay responsabilidad por saneamiento).
