1. Sobre los requisitos de la responsabilidad por evicción, en general
El Cód. Civ. y Com. regula las garantías por evicción y vicios ocultos en dos etapas: primero establece las disposiciones comunes y recién después las reglas específicas que corresponden a cada una de estas garantías. Lógicamente, los presupuestos y requisitos incluidos o regulados en la parte general son aplicables a sus dos especies.
Por lo tanto, en lo que sigue solo me referiré a los requisitos específicos de la garantía por evicción y a las modalidades particulares que los requisitos genéricos pueden asumir respecto de esta garantía.
Los requisitos específicos de la evicción que proviene de un tercero (es decir, la típica) son los siguientes:
1) En principio, es necesario que el enajenante le haya transmitido el derecho al adquirente.
2) Se debe haber producido la turbación, lo que presupone que hay un tercero titular de un derecho apto para privar del derecho adquirido al beneficiario de la garantía o imponerle alguna limitación.
3) El beneficiario de la garantía afectado por la turbación debe haber ignorado inculpablemente el riesgo de la evicción.
4) En caso de que la evicción surja de un juicio al cual puede ser citado el garante, es necesario citarlo debidamente.
En lo que sigue, analizaré cada uno de estos requisitos.
2. ¿Transmisión del derecho?
La garantía por evicción recién surge cuando se ha transmitido el derecho al adquirente (Kielmanovich, Aparicio, Wayar, Meoro). Al menos, así lo sostienen la doctrina y la jurisprudencia de manera pacífica. Cuestión distinta es si después son consecuentes a la hora de aplicar la regla.
Por lo tanto, ante un incumplimiento anterior a la transmisión del derecho, incluso si este proviene del hecho de que un tercero tiene mejor derecho, el contratante afectado deberá recurrir a la batería general de medios de tutela del contratante o que estén previstos para esa situación específica (p. ej., la imposibilidad de pago), pero no al régimen específico de la evicción. Si bien este último tiende a confluir con el régimen general previsto para el incumplimiento de las obligaciones y los contratos, las asimetrías existen y, en función de las circunstancias del caso, pueden llegar a ser decisivas (p. ej., en lo que respecta al factor de atribución, los eximentes, el impacto de la profesionalidad de alguna de las partes, el alcance de las cláusulas de supresión o limitación de la responsabilidad, etc.).
3. Turbación
3.1. Introducción
El requisito central de la garantía por evicción es la turbación. Tradicionalmente había que agregar “de derecho”, pero en el régimen del Cód. Civ. y Com. también se incluyen las turbaciones de hecho causadas por el adquirente. Por lo tanto, las turbaciones que dan lugar a la evicción pueden ser de derecho (que, a su vez, pueden fundarse en un derecho real, personal o intelectual) o de hecho.
De acuerdo con el Diccionario de la lengua española, “turbar”, en su primera acepción, significa ‘alterar o interrumpir el estado o curso natural de algo’. En nuestro caso, lo que se estaría alterando es el estado jurídico o fáctico que debería resultar del acto de transmisión o división que da lugar al funcionamiento de la garantía de saneamiento. Por el momento, no es mucho más lo que podemos avanzar sobre el tema; para perfilar mejor en qué consiste la turbación que da origen a la evicción tendremos que analizar separadamente sus dos especies: la de derecho y la de hecho.
3.2. Aclaración metodológica
Como acabo de referir, las diferencias entre las turbaciones de hecho y de derecho son tan marcadas que obligan a bifurcar su análisis. En lo que sigue, solo me referiré a las turbaciones de derecho; en cuanto a las de hecho, las analizaré más adelante.
De aquí se desprende una segunda implicancia metodológica: la mayor parte de los requisitos de la evicción son, en realidad, requisitos de la evicción fundada en una turbación de derecho, de modo que los analizaré al abordar este tipo de turbación.
La turbación puede provenir de un tercero o del propio garante. Sin embargo, el legislador, al regular la evicción, lo ha hecho pensando en forma predominante en la turbación de derecho que proviene de un tercero. Y no está mal, dado que las reglas aplicables a las turbaciones que provienen del propio garante son muy distintas, incluso cuando se trata de turbaciones de derecho. Por esta razón, he optado por analizar por separado el régimen aplicable a la responsabilidad del garante por el incumplimiento de su obligación de no turbar al adquirente. Excepto aclaración en contrario, entonces, hay que entender que todo lo desarrollado respecto de la evicción se refiere a la turbación de derecho que proviene de un tercero, salvo lo contenido en el parágrafo específico referido a la obligación del garante de no turbar al adquirente.
3.3. Turbación actual, no meramente potencial
En principio, para que opere la garantía por evicción, la turbación debe ser actual, no meramente potencial. Esto implica que no basta el simple temor de sufrir una turbación para que sea aplicable este régimen (Aparicio, Wayar, A. Borda). Naturalmente, lo dicho no obsta a que quien tenga este temor pueda recurrir a otros medios de tutela de su derecho.
