1. Regla general
Para que opere la garantía por evicción, la causa de la turbación debe ser anterior o contemporánea a la adquisición. Esta es, al menos, la regla general. Así resulta del art. 1044, inc. a, según el cual
[l]a responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a: toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición […].
2. Causa
En este contexto, causa de la turbación es su fundamento jurídico, el hecho (jurídico, por definición) que le da derecho al tercero a turbar al beneficiario de la garantía. Por ejemplo, el contrato anterior celebrado con un tercero que frustra el derecho del adquirente.
3. ¿Excepciones?
3.1. ACTOS POSTERIORES DEL PROPIO GARANTE
El requisito de que la causa sea anterior o contemporánea a la adquisición solo corre respecto de las turbaciones fundadas en hechos de terceros. En cambio, cuando la turbación proviene de un hecho del propio responsable de la garantía, no tiene importancia si este es anterior o posterior a la adquisición. Es más: en el caso de las turbaciones de hecho, por fuerza han de ser posteriores.
3.2. EL CASO ESPECIAL DE LA USUCAPIÓN
Según el art. 1045,
[l]a responsabilidad por evicción no comprende: […] c. la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
La norma se refiere a un supuesto cuyo encuadre siempre ha resultado problemático: el de la usucapión realizada por un tercero. Un caso típico sería el siguiente:
— A es propietario de una cosa.
— B la está poseyendo y el proceso de usucapión se encuentra en curso.
— A le vende la cosa a C.
— Tras la venta, B completa el curso de la usucapión y se convierte en propietario.
(Este caso no es subsumible en el artículo citado, por la sencilla razón de que no llega a operar la garantía de evicción, pero, por su sencillez, nos servirá como punto de partida del análisis).
Lógicamente, C queda privado de la cosa. Se trata, entonces, de una turbación de derecho proveniente de un tercero. ¿Responde A por la evicción? De aplicarse el régimen general de este instituto, la respuesta dependería de una segunda pregunta: en un caso como el planteado, la causa de la evicción, ¿es anterior o posterior a la transferencia? Si se toma en cuenta cuándo comenzó el proceso de usucapión, es anterior, pero es posterior si, en cambio, toma como referencia cuándo se completó. A favor del enajenante gravita el hecho de que la usucapión recién se consuma después de la venta; en contra, que su origen es anterior. Otro argumento que compromete al enajenante es que, en el supuesto planteado, la usucapión ya está en curso cuando transfiere la cosa; con todo, no es menos cierto que, sin la inacción del comprador, la prescripción adquisitiva no se habría consumado.
El legislador se ha pronunciado al respecto: en principio, el transmitente no es responsable en este supuesto: la evicción “no [lo] comprende”. Se admite, con todo, que el tribunal puede apartarse de esta disposición “si hay un desequilibrio económico desproporcionado”. En cierto sentido, en este último caso se verificaría una excepción a la regla de que solo se responde por evicción cuando la causa de la turbación debe ser anterior o contemporánea a la celebración del contrato.
El tema también fue abordado por el viejo Cód. Civ., pero con un criterio distinto. Según su art. 2095, “[c]uando el derecho que ha causado la evicción es adquirido posteriormente a la transmisión de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestión”. El codificador —siguiendo a Marcadé— optó por una tesis intermedia, librando a la apreciación de los jueces la resolución del asunto. De todos modos, la doctrina en general interpretaba que solo debía responsabilizarse al transmitente en casos excepcionales en los que el curso de la prescripción adquisitiva se encontraba sumamente avanzado al tiempo de la transmisión, de modo tal que el comprador no había estado en condiciones razonables de conocerla e interrumpirla. En términos muy generales, el resultado práctico era parecido al que resulta de la norma vigente: en principio, el enajenante no responde en este supuesto, aunque puede haber excepciones, cuya valoración queda en manos de los jueces.
A propósito de esto último: ¿qué criterio debe aplicarse para decidir si corresponde aplicar la regla (que libera de responsabilidad al enajenante) o la excepción (que lo responsabiliza)? Según el art. 1045, el tribunal puede apartarse de la regla “si hay un desequilibrio económico desproporcionado”. Aparentemente, entonces, hay una segunda diferencia con el régimen viejo: no solo la ya referida —que ahora hay una regla general, mientras que antes el tema quedaba abierto por completo a la decisión judicial—, sino, además, que el criterio para decidir el asunto es distinto. Literalmente, en el régimen viejo había que “apreciar todas las circunstancias” y en el nuevo solo cabe indagar si hay “un desequilibrio económico desproporcionado”. De todos modos, a pesar de la expresión más restrictiva del art. 1045, considero que también ahora los jueces deben tomar en cuenta otros factores y circunstancias a la hora de decidir si se mantiene la regla o se hace lugar a la excepción1. En definitiva, para ponderar si se verifica un desequilibrio económico desproporcionado (que es lo que prevé la norma) no se puede prescindir del análisis de todas las circunstancias del caso2. Aunque más no sea por esta función instrumental, entonces, la ponderación integral de las circunstancias es insoslayable. De todos modos, hay que tener claro que, salvo que presente una situación de desequilibrio económico extremo, no se puede alterar la regla que consagra la irresponsabilidad del enajenante3. Así se infiere de la referencia a que el desequilibrio debe ser “desproporcionado”. No solo se exige el desequilibrio: se enfatiza la necesidad de su desproporción.
Hasta aquí, lo que resulta del tenor de la norma analizada. Personalmente, coincido con la regla general que se ha establecido, pero no con el criterio previsto para determinar si corresponde o no hacer una excepción. La cuestión no debería depender del mayor o menor equilibrio económico de la operación, sino, más bien, como se entendía antes, de la buena o mala fe de las partes, y (aunque esto sea redundante) de la diligencia con que actuó cada una4. En particular, el adquirente, conforme a la pauta ya referida: solo debería responsabilizarse al enajenante de modo excepcional, en aquellos casos en los que el curso de la prescripción adquisitiva se encontraba sumamente avanzado al tiempo de la transmisión, de modo tal que el adquirente no estuvo en condiciones razonables de conocerla e interrumpirla5. ¿Se puede apelar a esta pauta en la actualidad? No es el criterio que la norma vigente establece. Tampoco hay una contradicción abierta, es cierto…, pero no es el criterio legal. El caso que pone sobre la mesa el problema apuntado se presenta cuando no hay un desequilibrio económico desproporcionado (por lo cual, de acuerdo con la letra de la ley, no habría margen para hacer lugar a una excepción y responsabilizar al enajenante), pero, para cuando se celebró el contrato, faltaba muy poco tiempo para que se completase la usucapión en curso (por lo cual, si se aplicara el criterio que propugno con la doctrina tradicional, habría que admitir una excepción a la regla y responsabilizar al enajenante). El tiempo dirá con qué discrecionalidad los jueces aplican la norma, suponiendo que se presenten casos de este tipo. Tal vez se pueda echar mano del argumento de que, si el curso de la usucapión ha transcurrido casi por completo al tiempo de la celebración del contrato, esto implica que hay un desequilibrio económico desproporcionado, salvo que se haya acordado un precio notablemente inferior al valor de mercado del bien transferido.
Cierro el parágrafo con una aclaración que puede resultar anecdótica, pero que, en realidad, no lo es, ya que pone en evidencia el acotadísimo campo de aplicación de la norma contenida en el inc. c del art. 1045. Para analizar esta norma planteé un caso, que me permito recordar:
— A es propietario de una cosa.
— B la está poseyendo y el proceso de usucapión se encuentra en curso.
— A le vende la cosa a C.
— Con posterioridad a la venta, B completa el curso de la usucapión y se convierte en propietario.
Aunque este es el caso que típicamente se cita con referencia a esta norma (o la análoga contenida en el viejo Cód. Civ.), en realidad, no es subsumible en ella. La razón: como vimos, para que opere la garantía por evicción es necesario que el garante le haya transmitido el derecho al beneficiario. Sin embargo, en el caso de referencia no se ha verificado el modo de transmisión del derecho (es decir, la tradición); de lo contrario, no se explica cómo el tercero pudo llegar a completar la usucapión que se encontraba en curso6. Por definición, se trata de un supuesto en el cual el tercero venía poseyendo cuando las partes celebraron el contrato y continuó haciéndolo después de entonces, hasta completar el término legal para usucapir. Esto quiere decir que no es posible que el adquirente haya tomado posesión de la cosa: de haberlo hecho, habría interrumpido la possessio ad usucapionem, de modo que el caso ya no sería subsumible en la norma analizada. Ahora bien: si no tomó posesión, no hubo transmisión del derecho, y, si no hubo transmisión del derecho, no se aplica el régimen de la evicción7. El art. 1045, inc. c, se refiere a un caso al que sí se le aplica el régimen de la evicción, lo que presupone que se llegó a transmitir el derecho, algo que no ocurre en el supuesto planteado. Por esta razón, como bien se ha observado, no se verificarán muchos casos a los que esta norma sea aplicable, como no se han verificado hasta ahora8. Lo que no significa, por cierto, que sea una norma completamente inoperante. Podría aplicarse, por ejemplo, al caso en el cual se vende un inmueble de una gran superficie y se realiza la tradición, pero un tercero viene poseyendo una porción de este y lo sigue haciendo sin interrupción incluso tras la venta9. En este caso, no obstante, la transmisión del derecho, el tercero podría usucapir la porción respectiva del inmueble, de modo que se plantearía la problemática abordada por la norma sujeta a análisis.
