1. Introducción
La garantía por saneamiento implica una serie de obligaciones para el garante. Algunas se generan por la mera celebración del contrato cubierto por la garantía, como ocurre con la obligación de no turbar al adquirente. Otras son eventuales, ya que dependen de que se produzca un hecho o una situación posterior, como ocurre con la obligación de defender al adquirente (que presupone el ataque del tercero frente al cual el garante debe asumir la defensa), la de indemnizarlo (que supone, además, que el ataque del tercero ha sido exitoso y le ha generado un daño) o la de restituirle la prestación que ya había cumplido (que supone, además, la resolución por evicción y que ya se ha cumplido la prestación sujeta a restitución).
En lo que sigue, analizaré la primera de estas obligaciones.
2. Obligación de no turbar al adquirente
2.1. CONSIDERACIONES GENERALES
Sobre el garante de la evicción pesa una obligación de no hacer: no turbar al beneficiario de la garantía. Esto incluye tanto las turbaciones de hecho como las de derecho.
Esta obligación asume rasgos muy distintos en función de si la turbación es de uno u otro tipo; por lo tanto, las analizaré por separado, fuera de la referencia común que sigue.
2.2 SUJETOS OBLIGADOS
La obligación de no turbar al adquirente no solo pesa sobre el transmitente, sino también sobre todos los responsables por el saneamiento. Por ejemplo, sobre quienes, a su vez, le transmitieron el bien a él.
2.3. TIPOS DE TURBACIÓN
2.3.1. Turbación de hecho
2.3.1.1. NORMATIVA APLICABLE. REGLA GENERAL
Hay dos normas del Cód. Civ. y Com. que se refieren a las turbaciones de hecho. Están contenidas en los arts. 1044 y 1045, que disponen lo siguiente:
Contenido de la responsabilidad por evicción. La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a:
[…]
c. las turbaciones de hecho causadas por el transmitente.
Exclusiones. La responsabilidad por evicción no comprende:
a. las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente […].
De las normas citadas resulta que el transmitente responde por dos tipos de turbaciones de hecho:
1) las causadas por él mismo, y
2) las causadas por terceros que no son ajenos a él (art. 1045, inc. a, arg. a contrario sensu). Tal sería el caso, por ejemplo, de las turbaciones causadas por sus dependientes.
En cuanto a las turbaciones de hecho que provienen de terceros ajenos a él, no responde por ellas.
2.3.1.2. MODALIDADES DE LA TURBACIÓN DE HECHO
La turbación de hecho puede realizarse a través de hechos o de actos jurídicos. Poner ejemplo de turbación de hecho. Borda refiere un ejemplo de esto último, citando un caso extranjero: el propietario de un inmueble vendió las partes bajas de sus tierras, en las que había un molino, y luego gestionó ante el Estado una modificación en la altura del agua, modificación que, de haberse implementado, habría perjudicado al molino, razón por la cual fue obligado a desistir de su gestión.
2.3.2. Turbación de derecho
2.3.2.1. REGLA GENERAL
El transmitente también está obligado a no afectar con turbaciones de derecho al beneficiario de la garantía. Ejemplo típico de este tipo de turbación es la que se produce cuando el vendedor de una cosa ajena luego hereda a quien resultaba ser su legítimo propietario y, fundado en su calidad de tal, ejerce la acción reivindicatoria contra su comprador. Lógicamente, en virtud de la obligación que estoy considerando, la acción no podrá prosperar.
2.3.2.2. LA CAUSA PUEDE SER ANTERIOR, CONTEMPORÁNEA O POSTERIOR A LA ADQUISICIÓN
Al analizar la turbación de derecho proveniente de un tercero vimos que solo genera responsabilidad por evicción cuando se basa en una causa anterior o contemporánea a la adquisición del derecho por el beneficiario. Distinto es el caso de la turbación de derecho que proviene del enajenante, que incluso siendo posterior a la adquisición lo obliga a responder por evicción (en contra, considerando que en este caso la garantía por evicción solo se refiere a las perturbaciones de derecho basadas en un título posterior a la transmisión: A. Borda).
2.4. RESPONSABILIDAD POR INCUMPLIMIENTO. MEDIOS DE DEFENSA DEL BENEFICIARIO
Ante el incumplimiento de esta obligación por parte del responsable de la garantía, el beneficiario cuenta con estos medios de tutela:
1) Como es natural, tiene derecho a que el infractor le resarza los daños derivados de su incumplimiento. La responsabilidad es contractual.
2) Tiene derecho a accionar para que se ordene el cese de la turbación (G. Borda).
3) Si el enajenante pretende turbarlo mediante una acción judicial, el adquirente puede oponerle la excepción de garantía, invocando la obligación que tiene de no turbarlo (Wayar, Ibáñez, G. Borda).
4) En el caso de las turbaciones de hecho, el adquirente puede recurrir a medidas policiales.
5) Más general, teniendo en cuenta que estamos ante un incumplimiento contractual, el adquirente puede recurrir a cualquiera de los medios de tutela con que cuenta un contratante ante esta vicisitud: resolución por incumplimiento, suspensión del cumplimiento, etcétera.
