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Consideraciones generales
El Cód. Civ. y Com. regula en sus arts. 1039 y 1040 los efectos de la responsabilidad por saneamiento en general:
Responsabilidad por saneamiento. El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 10571.
Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el artículo 1039 […]2.
Estas reglas son aplicables a la responsabilidad por vicios ocultos, en principio. Además, el parágrafo referido a estos últimos contiene tres artículos que, por el principio de especialidad, son de aplicación prioritaria:
— El art. 1056 recorta, y mucho, el derecho del adquirente a resolver el contrato, limitándolo a los casos en que así se lo ha pactado o el vicio es redhibitorio.
— El art. 1057 regula el caso en el cual el defecto es subsanable y el enajenante ofrece subsanarlo, y al hacerlo excluye dos facultades del adquirente: la de requerir la entrega de un bien equivalente y la de resolver el contrato.
— El art. 1058 aplica a un caso puntual —la pérdida de la cosa en virtud del vicio— las reglas generales, de modo que no introduce ninguna modificación al régimen genérico del saneamiento: tan solo cumple una función aclaratoria.
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Resolución del contrato
El art. 1056 del Cód. Civ. y Com. regula en qué casos el adquirente tiene derecho a resolver el contrato, en estos términos:
El acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato:
a. si se trata de un vicio redhibitorio;
b. si medió una ampliación convencional de la garantía.
En definitiva, el art. 1056 limita la facultad resolutoria prevista en forma general en el art. 1039, inc. a.
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Sobre la acción quanti minoris
El Cód. Civ. y Com. carece de una norma que reconozca esta acción con carácter general. Tan solo está prevista, de manera aislada, respecto de la locación, para un supuesto puntual: la pérdida de luminosidad del inmueble (art. 1204).
Ante este panorama, un sector de la doctrina entiende que el adquirente de una cosa viciosa ya no puede recurrir a esta acción, que ha desaparecido del derecho vigente (Leiva Fernández; Rivera, Crovi y Di Chiazza; Cafferata; Garrido Cordobera; Arias Cáu).
Otro sector de la doctrina —al que me sumo— entiende que la acción subsiste, a pesar de que carece de una consagración legal explícita (XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil [conclusión de la mayoría]; Calderón e Irigo).
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Subsanación del defecto. Su impacto sobre el derecho resolutorio
Según el art. 1057 del Cód. Civ. y Com.,
[e]l adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Queda a salvo la reparación de daños.
El supuesto de hecho previsto en la norma se integra con las siguientes notas:
— La cosa o el bien tiene un defecto.
— El defecto es subsanable. Esto quiere decir que, mediante su reparación o arreglo, quedará en perfectas condiciones de cumplir su función, tal como lo habría hecho si no hubiese presentado el vicio.
— El defecto es redhibitorio. Si bien la norma no explicita esta circunstancia, la presupone al consagrar una excepción a la regla que permite resolver el contrato en virtud de un vicio: este derecho solo existe si el vicio es redhibitorio.
— El garante ofrece subsanar el defecto.
En apariencia, la norma agrega una quinta nota: que el adquirente no acepte la propuesta del garante. Sin duda, en este caso no tiene derecho a resolver el contrato. Sin embargo, y por razones obvias, tampoco tiene derecho a hacerlo en caso de aceptar la propuesta de subsanación: ¿a título de qué habría de hacerlo en este caso? La contradicción sería evidente: la reparación supone preservar la eficacia del contrato, mientras que la resolución provoca su ineficacia retroactiva.
La consecuencia jurídica de la norma es que, en el caso planteado, el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato.
Hay un segundo efecto de la norma, que permanece velado: el adquirente tampoco tiene derecho a que el enajenante le entregue un bien equivalente (facultad prevista expresamente en el art. 1039, inc. b, Cód. Civ. y Com.).
Así las cosas, cabe concluir que, en el supuesto previsto en el art. 1057, el adquirente solo tiene derecho a que el enajenante subsane el defecto. También a ser resarcido.
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Resarcimiento
El beneficiario de la garantía también tiene derecho a ser indemnizado, en la medida en que concurran todos los requisitos de la responsabilidad civil. Este medio de tutela de su derecho es acumulable con cualquiera de los otros tres.
Dado que no hay normas específicas sobre la materia en el parágrafo referido a los vicios ocultos —fuera de una referencia elemental en el art. 1057, en la que se aclara que, aun en el caso en que el enajenante tiene derecho a subsanar el defecto del bien, el adquirente también tiene derecho a ser resarcido—, son aplicables las reglas de la responsabilidad civil en general y las previstas en las disposiciones comunes de la responsabilidad por saneamiento en particular.
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Supuesto especial: perecimiento de la cosa
De acuerdo con el art. 1058 del Cód. Civ. y Com., “[s]i la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida”. Para interpretar la norma, hay que distinguir dos supuestos:
1) Perecimiento de la cosa a causa de sus vicios
Es el caso que regula la norma, según la cual “el garante soporta su pérdida”.
2) Perecimiento de la cosa por otra causa
Si la cosa no se pierde en virtud de sus defectos, sino por otra causa (p. ej., por caso fortuito), el adquirente no tiene ningún derecho contra el enajenante (A. Borda, Sagarna).
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En síntesis
Lo expuesto en los apartados precedentes se puede sintetizar así:
a) Si el vicio oculto no es redhibitorio, el adquirente solo tiene derecho a la subsanación del vicio (si fuese subsanable), a la entrega de un bien equivalente (si la cosa viciada fuese fungible) o a la reducción proporcional del precio, además del derecho a ser resarcido (si concurren los requisitos legales de la responsabilidad civil). No tiene derecho a resolver totalmente el contrato.
b) Además de estas facultades, si el vicio es redhibitorio, el adquirente tiene derecho a resolver el contrato en ciertos casos. ¿Cuáles son? Hay que distinguir dos supuestos:
b.1) Si el vicio no es subsanable, el adquirente cuenta con la facultad resolutoria.
b.2) Si el vicio es subsanable, hay que distinguir, a su vez, otros dos supuestos:
b.2.1) si el enajenante ofrece subsanar el defecto, el adquirente no tiene derecho a resolver (tampoco tiene derecho a exigir la sustitución del bien);
b.2.2) si el enajenante no ofrece la subsanación, el adquirente puede ejercer la facultad resolutoria.
Además de este régimen general, hay uno especial para el caso en el cual la cosa se pierde, cuyas distintas alternativas he analizado en el parágrafo precedente.
